Продати квартиру, знаходиться ще не в повній власності через невиплаченої іпотеки, можуть спонукати різні сімейні обставини, і насамперед, вони пов’язані з виникненням важкого фінансового положення. Але, наскільки складно продати іпотечне житло і як краще це зробити?
Як ставляться банки до продажу іпотечного житла?
З цілком зрозумілих причин, жоден банк не зацікавлений у продажу квартири, яка виступає заставою по іпотечному кредиту, адже в такому випадку він втрачає чималі суми прибутку у вигляді недоплачених відсотків. Також крім випадків фінансового банкрутства позичальника, кредитна установа не особливо підтримує варіант переуступки обов’язки погашення боргу третім особам, так як залишається невідомим фінансова порядність нового позичальника. Виходячи з такого ставлення банків, будь-який продаж іпотечної квартири буде супроводжуватися істотних труднощів.
Право можливого перепродажу іпотечного житла фактично прописується в договорі іпотеки у вигляді умови дострокового погашення позики. При певних обставинах, кредитна установа може піти на поступки і дозволити передати свої боргові зобов’язання третій особі, але, як правило, тільки за умови сплати певного відсотка від кредитної суми за проведення подібної операції.
У будь-якому випадку завжди можна знайти вихід із ситуації і підібрати зручні варіанти продажу квартири, що знаходиться в заставі у банку. Але потрібно завжди бути готовим до того, що банк готовий істотно ускладнити подібні угоди. Перш за все, виникнуть труднощі з пошуком покупця, так як у такій угоді пов’язані непрості умови банку з великими ризиками. Тому скоріше за все, для зацікавленості покупця у конкретній квартирі, продавцю доведеться істотно знижувати її продажну вартість.
Спосіб 1. Продаж квартири з умовою повного погашення кредиту.
Доведеться шукати покупця, який готовий надати суму коштів, достатню для внесення всієї залишкової суми боргу. За законом, у цьому випадку весь процес складається з такої послідовності операцій:
Фактично ж, оформлення банком документів займає 2 – 3 календарних місяці з моменту надходження коштів. За цей час покупець не отримує ніяких майнових прав, так і після можуть виникнути труднощі з державною реєстрацією квартири або зі зняттям її з застави.
Для забезпечення гарантії зниження купівельних ризиків, банки розробили схему продажу іпотечного житла із застосуванням банківських комірок. Так, в одну комірку після підписання договору купівлі-продажу кладуться кошти за погашення позики та документи для зняття застави, а в іншу комірку кладуться кошти, належні продавцю, який має право їх забрати тільки після повного переоформлення права власності.
Спосіб 2. Переоформлення боргових зобов’язань на іншу особу
Ще одним варіантом продажу іпотечної квартири – це заміна позичальника. Виконати таку операцію можна лише за згоди банку, що надала іпотеку. Сам же процес полягає в передачі обов’язки погашати іпотечний борг від продавця до покупця. Природно, покупець може стати новим позичальником при дотриманні всіх вимог, як і при первісному отриманні іпотеки. Банк обов’язково проведе перевірку фінансового становища особи, яким передбачається передати обов’язок погашення позики.
Важливо в будь-якому випадку дотримуватися обережності на кожному етапі операції. Щоб скоротити всілякі ризики і убезпечити себе від непередбачених наслідків, кожну операцію потрібно закріплювати документальним підтвердженням.
